Chủ động triển khai nhiệm vụ

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết: Định giá đất là mảng công tác mới, khối lượng hồ sơ lớn và khá đa dạng, tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều quy định trước đây (kể cả chính sách đặc thù) mà những quy định của pháp luật hiện hành không tiên liệu hết. Trong đó, có không ít hồ sơ mà Sở Tài chính đã tiếp nhận trước đây, đang phối hợp cùng các sở, ngành, đơn vị có liên quan để xử lý những vướng mắc từ nhiều năm nhưng chưa xong, nay chuyển giao cho Sở TN&MT xử lý tiếp. Nhiều vướng mắc phát sinh bởi những quy định mới nhưng chưa được tháo gỡ kịp thời. Nhân sự thực hiện còn mỏng, kinh nghiệm hạn chế và kiêm nhiệm.

Sở TN&MT TP.HCM đã triển khai nhiều biện pháp để triển khai công tác xác định giá đất

Để khắc phục khó khăn, vướng mắc, đưa công việc đi vào nền nếp, Sở TN&MT đã có nhiều biện pháp tích cực, đồng bộ, cụ thể: Nghiên cứu, ban hành các văn bản để triển khai công việc cũng như đề xuất các biện pháp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố, Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, chỉ đạo.  Trực tiếp làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường để báo cáo, đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc.  Phối hợp thường xuyên với Thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố và các sở, ngành có liên quan để tháo gỡ vướng mắc phát sinh; xây dựng bộ tiêu chí thẩm định giá.

Đồng thời, SN&MT đã công khai thủ tục có liên quan đến công tác giá đất cũng như tiến độ giải quyết các hồ sơ giá đất lên website của Sở để các tổ chức, cá nhân tìm hiểu, góp ý cũng như giám sát tiến độ.

Còn nhiều vướng mắc

Theo Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng, hiện nay công tác định giá đất của TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc, nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế chính sách và sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành.

Trong đó, về việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn: thời gian qua, vì hạn chế về nguồn thông tin giá đất giao dịch trên thị trường mà chứng thư tư vấn do các đơn vị tư vấn lập có thông tin đầu vào của tài sản so sánh chưa thực sự tương đồng với tài sản thẩm định giá, dẫn tới việc đơn vị tư vấn phải thu thập thêm thông tin giao dịch để củng cố chứng thư theo yêu cầu của các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng không ít đến tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ di dời, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ công tác, Sở TN&MT kiến nghị: Trường hợp các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trường do đơn vị tư vấn thu thập để lập chứng thư chưa thực sự tương đồng, thì các cơ quan chủ động, phối hợp đối chiếu với hệ thống dữ liệu giá đất hiện có để xem xét, xử lý như sau: Nếu nhận thấy giá đất do Đơn vị tư vấn đề xuất là phù hợp thì đề xuất, thẩm định giá đất cụ thể mà không cần yêu cầu điều chỉnh lại chứng thư. Nếu nhận thấy giá đất do đơn vị tư vấn đề xuất chưa phù hợp thì cung cấp thêm cho đơn vị tư vấn các thông tin giá đất từ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có. Đối với những trường hợp phức tạp mà đơn vị tư vấn có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có liên quan cần phối hợp cung cấp thông tin về giá đất để đơn vị tư vấn sớm hoàn chỉnh chứng thư tư vấn.

Việc kiểm tra, thẩm định các chứng thư xác định giá đất để tính hệ số bồi thường cho các dự án và các chứng thư thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT gặp nhiều khó khăn, do phải sử dụng các tài sản so sánh đã giao dịch thành công và các thông tin so sánh chứng minh khác kèm theo phiếu điều tra do đơn vị tư vấn thu thập qua phỏng vấn để xác định giá đất, phương thức này khác với các phương pháp thẩm định trước đây do ngành tài chính thực hiện. Do đó, qua quá trình giải quyết Sở TN&MT đã có nhiều văn bản báo cáo đề xuất UBND thành phố xem xét để giải quyết nhanh việc xác định hồ sơ giá đất như đã nêu trên.

Việc xác định giá đất nông nghiệp theo giá thị trường để tính bồi thường nhất là các khu vực quận ven và huyện ngoại thành còn gặp nhiều khó khăn

Việc xác định giá đất nông nghiệp theo giá thị trường để tính bồi thường nhất là các khu vực quận ven và huyện ngoại thành còn gặp nhiều khó khăn do giá chuyển nhượng đất nông nghiệp thuần ở khu vực nông thôn không đủ thông tin và nếu có thì rất thấp, trong khi theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì giá bồi thường được xác định phù hợp với thị trường và không còn chính sách hỗ trợ như các quy định trước đây (trừ đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

Việc xác định giá thuê, tiền sử dụng đất đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Hiện nay việc xác định giá đất (đánh giá lại giá trị quyền sử dụng đất) các khu đất, tài sản hàng hóa dang dở, thành phẩm, liên doanh góp vốn của các doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa theo quy định tại các nghị định về cổ phần hóa cũng gặp vướng mắc do pháp luật quy định về cổ phần hóa và pháp luật đất đai còn bất cập, chưa quy định rõ trình tự, thủ tục, cơ quan chịu trách nhiệm xác định lại giá đất, trường hợp nào thì loại trừ không tính vào giá trị doanh nghiệp do đó cần kiến nghị Chính phủ, các Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cụ thể trong việc chuyển giao tài sản cố định, việc xác định đánh giá lại giá trị quyền sử dụng đất.

Việc xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT phải tính theo theo phương pháp thu nhập trong khi hầu hết diện tích đất nông nghiệp hầu hết đã được quy hoạch để phát triển đô thị và phần lớn cũng không còn sản xuất nông nghiệp, nhất là đất lúa. Nếu tính theo phương pháp mới thì giá đền bù hỗ trợ đất nông nghiệp thuần sẽ thấp hơn rất nhiều so với đơn giá đất nông nghiệp (và các khoản hỗ trợ về đất) đã được UBND thành phố duyệt cho các dự án trước đó theo Luật Đất đai năm 2013 đã hoặc đang được áp dụng để bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nên rất khó để người dân chấp thuận. Sở TN&MT kiến nghị điều chỉnh, bổ sung Thông tư số 36 cho phù hợp thực tiễn.

Nguyễn Thanh